Atentos al sector de la vivienda en EEUU

En el año 2007, cuando empezó a estallar la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos, muchos pensaban que no llegaría a Europa. Sin embargo, el contagio no se hizo esperar demasiado.

Ahora, pasados más de diez años, parece que nadie se acuerde de lo que pasó.

“Esta vez es diferente”

No. Lo siento. Esta vez no es diferente. Es peor.

Después de pasar una década creciendo a base de dinero barato, y en algunos países (sobretodo europeos) gratis, las burbujas vuelven a aparecer.

La diferencia, es que si anteriormente la burbuja se encontraba básicamente sobre los activos ligados a los bienes inmuebles, esta vez las políticas monetarias de los bancos centrales que tanto han ayudado a volver al crecimiento han creado, conjuntamente con el espíritu animal de los inversores, tres grandes burbujas.

  • Mercado de acciones

  • Mercado de deuda

  • Mercado de bienes inmuebles

Lo único bueno es que esta vez, las burbujas no son tan uniformes en todos los países. Es decir, el mercado de acciones está claramente sobrevalorado en algunos países y sectores, lo mismo pasa con la deuda y los bienes inmuebles.

Estos últimos, los bienes inmuebles, han vivido grandes subidas de precios en las grandes ciudades de todo el mundo como consecuencia de los bajísimos tipos de interés que ofrecía la renta fija debido a las políticas monetarias de los bancos centrales.

Por otro lado, en las zonas donde la economía ha estado creciendo con más fuerza, y donde casualmente se encuentran las compañías que han experimentado mayores crecimientos de su capitalización bursátil, los precios de las viviendas también se encuentran por las nubes.

Pero, ¿qué pasará cuando los tipos de interés vuelvan a la normalidad, y por lo tanto vuelvan a ser atractivos para el inversor?

¿Qué pasará cuando las empresas tecnológicas de California y Seattle no puedan seguir creciendo como imagina el mercado?

¿Qué pasará cuando se estanque la creación de empleo?

En Estados Unidos, la Reserva Federal ya ha iniciado la normalización de los tipos de interés.

Y, parece ser, que las consecuencias no se han hecho esperar.

Como pueden ver en los siguientes gráficos, el sector de la construcción ha caído cerca de un 30% en los últimos meses. Caídas que no registraba desde el periodo 2006/2009.

SPDR HOMEBUILDERS ETF

PHLX Housing Sector

Si comparamos el comportamiento del índice PHLX Housing Sector, índice compuesto por las 20 mayores compañías que trabajan directamente en el sector de la construcción de Estados Unidos, con el Dow Jones Industrial Average observamos como en el periodo 2007/2008 el índice de la vivienda se anticipó a las caídas del Dow Jones.

PHLX Housing Sector vs DJIA

Evidentemente, no sabemos si estas caídas son el inicio de un cambio de ciclo o una corrección muy acusada. Sin embargo, los siguientes factores evaluados conjuntamente nos hacen, como mínimo, reflexionar sobre la economía norteamericana:

  • No se observaba una caída tan fuerte en el sector de la construcción desde la anterior crisis financiera.

  • Los tipos de interés están subiendo.

  • La curva de tipos de interés está muy plana. Podría estar invertida en los próximos meses.

  • La tasa de paro se encuentra en mínimos.

  • Hay una clara sobravaloración de acciones tecnológicas.

Finalmente recordar que una subida de tipos de interés afecta mucho al sector de la construcción ya que:

  • Los grandes inversores vuelven a obtener rentabilidades aceptables en la renta fija. Haciendo menos atractiva la inversión en bienes inmuebles.

  • Las hipotecas se encarecen. Las familias han de pagar más intereses y se reduce el sueldo libre disponible, hecho que puede afectar al consumo.

  • El margen de beneficios de las empresas tanto constructoras como todo el resto de empresas con endeudamiento se reduce debido al mayor pago de intereses.