Porqué los precios de la viviendo no van a volver a subir eternamente. Parte III

Durante las últimas semanas hemos publicado la primera y segunda parte de "Porqué los precios de la vivienda no van a volver a subir eternamente".

En los artículos anteriores vimos la relación del precio de la vivienda con la inflación, la demografía y la tasa de desempleo.

En el presente artículo analizaremos quién y porqué está comprando bienes inmuebles en las grandes ciudades de todo el mundo. Es importante que sepan que la subida de precios de los bienes inmuebles que se está dando en Madrid y Barcelona también está presente en ciudades como Vancouver, Seattle, Los Ángeles, San Francisco, París, Lisboa, Sydney o Londres.

¿Quién está comprando bienes inmuebles?¿por qué?

Cuando una familia o empresa tiene dinero en efectivo debe, si no quiere que el valor de su dinero caiga como consecuencia de la inflación, invertirlo. Es decir, los que tienen dinero ahorrado tienen un problema que solucionar sí o sí. Deben invertir sus ahorros.

La gran mayoría de ahorradores destinan la mayor parte de su dinero a inversiones tradicionalmente "seguras" y una pequeña parte a inversiones más arriesgadas. Pero, ¿qué pasa cuando dinamitan el mercado de inversiones seguras por excelencia?

Las compras masivas de bonos gubernamentales y de grandes empresas por parte de los bancos centrales de todo el mundo han hecho que los tipos de interés del mercado monetario y de renta fija se desplomaran por debajo de toda lógica inversora.

En Europa, el 26 de Julio de 2012, cuando la prima de riesgo (diferencial entre el bono a 10 años español y alemán) estaba por las nubes, el presidente del Banco Central Europeo, Mario Draghi dijo la ya mítica frase:"Haré lo que haya que hacer, y créanme, será suficiente".

En ese momento, Draghi anunciaba que seguiría el camino de la Reserva Federal de Estados Unidos y, por lo tanto, que más adelante iniciaría la compra masiva de deuda conocida como QE (Quantitative Easing). Compras que empezaron en 2015.

Fondos de inversión, aseguradoras, bancos comerciales y de inversión, particulares bien informados y todo participante en el mercado de deuda inició compras de deuda soberana de los países de toda Europa. La confianza en Draghi era total. Sabían que después el BCE les compraría los bonos. El gran negocio.

Consecuentemente, los tipos de interés del bono español a 10 años pasaron del 6,7% a estar por debajo del 1% en 4 años.

Comparación de la evolución de los tipos de interés del bono a 10 años de Estados Unidos, España y Alemania.

En Alemania, los bonos a 10 años llegaron a estar en negativo en 2016. 

Durante el año 2014 Estados Unidos pasó a pagar más intereses que España para financiarse a 10 años. Lógico, ¿verdad?

Paralelamente, el BCE fué bajando los tipos de interés hasta 0.

Ahora sí. El BCE ha dinamitado el mercado monetario y de renta fija. Es decir, los depósitos bancarios dejan de dar rentabilidad, invertir en renta fija pasa de ser "seguro" a "arriesgado" y los ahorradores en busca de rentabilidad se lanzan a por otros mercados. 

La renta variable y los bienes inmuebles empiezan a subir.

Ya saben quién y porqué están comprando pisos en el centro de las grandes ciudades de todo el mundo.

Tal y como sugeríamos cuando analizábamos el mercado laboral en España en la segunda parte de "Porqué los precios de la vivienda no van a volver a subir eternamente" actualmente, la mayoría de las nuevas adquisiciones de viviendas no las están haciendo la población activa entre 25 y 40 años.

La mayor parte de las compras de bienes inmuebles en las grandes ciudades se están haciendo en efectivo. No con deuda hipotecaria. Por lo tanto, son inversores particulares, family office, fondos de inversión y SOCIMIS (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) las que están realizando la mayor parte de operaciones en las zonas prime de las grandes ciudades.

La dificultad para acceder a la compra de una vivienda entre los jóvenes (requisitos bancarios, costes adquisición, bajos salarios, elevado desempleo entre los jóvenes...) y el espectacular crecimiento del turismo y de los pisos turísticos están favoreciendo a que las rentabilidades sean razonables.

Pero, se han preguntado:

¿Qué pasará cuando el exceso de pisos turísticos reduzca la ocupación de los mismos y por lo tanto su rentabilidad?

¿Quién seguirá comprando pisos cuando la renta fija y el mercado monetario vuelvan a ser una buena opción para el inversor defensivo?

¿Podrá España hacer frente al pago de los intereses de su desorbitada deuda cuando los tipos suban?

La Reserva Federal ya ha iniciado las subidas en los tipos de interés y el BCE parece dispuesto a ir finalizando el programa de compras de deuda.

Mientras en España, "todo va bien"...

 La deuda pública supera ahora el 100% del PIB cuando antes de la crisis no llegaba al 40%.

Actualmente, la deuda pública española sube a 1,128,719 millones de euros. Más de 1 Billón de Euros. En 2007 era de 525,996 millones de euros, un 35,6% del PIB.

Cuando los tipos vuelvan a su sitio el baile está casi asegurado...