Porqué los precios de la vivienda no van a volver a subir eternamente. Parte II

La semana pasada publicamos la primera parte de "Porqué los precios de la vivienda no van a volver a subir eternamente" donde analizamos la importancia de las variaciones de la población en la demanda de viviendas y la actual situación demográfica española. En el mismo artículo también mostramos como históricamente los precios de la vivienda suben básicamente la inflación y poco más. 

Esta semana en la segunda parte de "Porqué los precios de la vivienda no van a volver a subir eternamente" vamos analizar la influencia del empleo en los precios de la vivienda.

El primer gráfico que les presentamos nos permite comparar la variación de la tasa de desempleo con la variación de los precios de la vivienda en España.

Tal y como podemos observar en el gráfico anterior durante los años de destrucción de empleo y crecimiento de la tasa de desempleo los precios de la vivienda cayeron con fuerza.

Posteriormente, a medida que se ha ido creando empleo los precios de la vivienda se han empezado a recuperar en la media española.

Por lo tanto, a simple vista hay una relación clara entre empleo y precios de la vivienda. Hay que tener en cuenta que la economía española dependía mucho de la burbuja inmobiliaria hecho que justifica la gran destrucción de empleo y la caída de los precios de la vivienda tras el estallido de la burbuja.

Pero este no es el único gráfico que nos muestra esta relación tan íntima entre los precios de la vivienda y las variaciones en la tasa de desempleo.

La Reserva Federal de Sant Louis (Estados Unidos) publicó un interesante artículo en el que muestra la relación del mercado laboral y los precios de los bienes inmuebles en los Estados Unidos.

En el siguiente gráfico podemos observar como en las ciudades en las que se destruyó más empleo fueron las que registraron mayores caídas de los precios de la vivienda. También podemos observar como después de la recuperación de los últimos años se ha dado exactamente el movimiento contrario, a más empleo mayores los precios de la vivienda.

Fuente: Reserva Federal de StLouis

Por lo tanto, queda claro que la variación en la tasa de desempleo tiene una clara relación con los precios de la vivienda.

Sin embargo, a pesar de que la tasa de desempleo en España ha bajado considerablemente, la realidad del mercado laboral nos hace sospechar mucho sobre la relación existente con las actuales subidas en los precios de los bienes inmuebles en ciertas ciudades españolas.

Considerando la población activa entre 25 y 40 años los potenciales compradores de una primera residencia veamos la realidad de la población activa en España.

Tal y como podemos observar en el siguiente gráfico la población activa entre 40 y 60 años no ha dejado de crecer desde el año 2006.

Contrariamente el grupo anterior, la población activa entre 25 y 40 años se ha ido reduciendo durante los últimos años.

Si nos fijamos en el número de ocupados entre 25 y 35 años observamos como desde el año 2008 no hay ningún signo de recuperación.

La tasa de actividad también nos muestra una disminución de la población activa respecto al total durante los últimos años.

Por lo tanto, analizando el mercado laboral español  consideramos que las subidas en los precios de los bienes inmuebles en ciertas ciudades españolas no se deben al incremento de la demanda de primeras residencias.

En la tercera parte de "Porqué los precios de la vivienda no van a volver a subir eternamente" explicaremos los dos motivos principales que creemos que están provocando las subidas en los precios de los bienes inmuebles. Por cierto, estos dos motivos también tienen mucho que decir respecto a la "gran recuperación" anunciada por los políticos.

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