Porqué los precios de la vivienda no van volver a subir eternamente. Parte I

Se acuerdan de "los precios de la vivienda siempre suben". Seguramente, esta es una de las frases que habrás oído de tus padres, abuelos o de tus propios labios alguna vez y que, tras las crisis inmobiliaria y financiera que golpearon a España en la última década, ya no has vuelto a oír o pronunciar.

En esta nueva serie de artículos vamos a exponer algunos de los factores que están ayudando a la subida de los precios de la vivienda en las principales ciudades de España y los factores que en un futuro van a hacer que los precios vuelvan a corregir.

Ilusión monetaria

En primer lugar, que suban los precios de la vivienda no significa que suba el valor de la misma. Es decir, no debemos confundir las subidas de los precios del consumo con subidas del valor de nuestras propiedades. Por lo tanto, los precios de la vivienda únicamente incrementan de valor cuando suben más que la inflación.

Robert Shiller, en su libro ganador del premio nobel de economíaExuberancia irracional, presenta un gráfico en el que se muestra el índice de precios de la vivienda de Estados Unidos descontando la inflación desde 1890 hasta la actualidad. A continuación pueden ver el gráfico actualizado por multpl.com:

House prices inflation adjusted for US. Fuente: multpl.com

El gráfico anterior nos muestra como en términos reales los precios de la vivienda han subido un 66% en los últimos 137 años es decir, un 0,4% anual. 

En el siguiente gráfico podemos ver la evolución histórica del índice de precios del consumo y de la vivienda en Estados Unidos.

En el gráfico anterior podemos observar la íntima relación entre el Índice general de Precios del Consumo y el índice de precios de la vivienda.

Por lo tanto, la creencia generalizada de que los precios de la vivienda siempre suben ha de ser considerada un problema de ilusión monetaria de la población. 

Tal y como expone Robert Shiller en Exuberancia irracional, las subidas reales de los precios de la vivienda únicamente se dan en ciertos momentos de "boom" inmobiliario que se dan en determinados períodos y lugares.

 

Demografía

Uno de los factores más determinantes de los precios o mejor dicho el valor de la vivienda es la variación de la población humana.

Veamos los extremos, ¿qué vale una casa en un pueblo abandonado?

¿Qué vale o mejor dicho qué valdrá un piso en una gran ciudad que crece año tras año?

Para que puedan ver mejor esta relación les hemos preparado un gráfico en el que comparamos la variación de la población española con la construcción de nuevas viviendas en España.

Construcción de nuevas viviendas vs crecimiento de la población en España

Observando el gráfico anterior, parece ser que la relación es clara pero, ¿cuál es la proyección demográfica?

Actualmente, el mundo vive realidades demográficas muy distintas. En Europa, Japón, Australia y Estados Unidos el envejecimiento de la población va a ser uno de los mayores problemas del futuro inmediato. Mientras, el resto del mundo está repleto de países emergentes con poblaciones jóvenes. 

 

Tasa de dependencia mayores de 65 años en Europa. Fuente: https://geofred.stlouisfed.org

En el mapa anterior podemos observar la tasa de dependencia de las personas mayores en Europa. Recuerden que la tasa de dependencia de la población envejecida se obtiene a partir de dividir el total de población mayor de 65 años entre la población en edad de trabajar (entre 15 y 65 años). 

En los siguientes mapas podemos observar las diferencias a nivel mundial.

Tasa de dependencia mayores de 65 años en el mundo. Fuente: https://geofred.stlouisfed.org

Tasa de dependencia mayores de 65 años en Africa. Fuente: https://geofred.stlouisfed.org

Tasa de dependencia mayores de 65 años en Asia. Fuente: https://geofred.stlouisfed.org

Vistas las grandes diferencias que actualmente encontramos en el mundo, y teniendo en cuenta que la demanda de la vivienda va íntimamente ligada al crecimiento de la población, queda claro en qué zonas del mundo es más probable que dicha demanda incremente o decaiga durante los próximos años.

En nuestro país, según el estudio de Proyecciones de Población 2016–2066 del INE, si se mantuvieran las tendencias demográficas actuales, España perdería algo más de medio millón de habitantes en los 15 próximos años y 5,4 millones hasta 2066. 

Comunidad de Madrid, Canarias, Illes Balears, Región de Murcia y Cataluña son las únicas comunidades que ganarían población en los 15 próximos años.

Fuente:INE

Fuente: INE

Según el INE el principal motivo de la reducción de la población en España se deberá a un saldo vegetativo negativo.

Fuente:INE

En las proyecciones de población el INE estima un saldo migratorio ligeramente positivo. Recordar que venimos de seis años consecutivos con saldo migratorio negativo...

Fuente:INE

El INE proyecta que la Comunidad de Madrid, Canarias, Illes Balears, Región de Murcia y Cataluña son las únicas comunidades que ganarían población en los 15 próximos años pero no explica que pasará luego (aun que sea evidente). 

Por ejemplo, en Cataluña el crecimiento proyectado de la población será del 0,2% en los próximos 15 años con un saldo migratorio positivo y un saldo vegetativo negativo.

Otro cuestión a tener en cuenta es qué formación tienen los inmigrantes que vienen a España y qué formación tienen los que emigran. Sería algo así como calcular el "saldo de formación de la migración". Ya que, en función de la formación y las expectativas laborales de los mismos las condiciones salariales no serán las mismas y, por lo tanto, el precio que están dispuestos a pagar por una vivienda tampoco.

Por lo tanto, teniendo en cuenta las proyecciones demográficas calculadas por el INE, creemos que en España van a haber muy pocas zonas donde la demanda de viviendas pueda hacer subir los precios por encima de la inflación durante los próximos 50 años.

Durante los próximos días publicaremos la segunda parte de "Porqué los precios de la vivienda no van a volver a subir eternamente"  donde analizaremos otros factores como el turismo, los tipos de interés, la tasa de desempleo o el sentimiento del inversor.

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